Kisokos
Kisokos - Eladás
Adókedvezmény vásárláskor, eladáskor
Nem bevétel
A vagyoni értékű jog átruházásából származó ellenérték akkor nem számít bevételnek, ha az értékesített vagyoni értékű jogot (az ingatlan nyilvántartás szerint lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog) 2008. január elsejét megelőzően szerezte. (A szerzési módnak nincs jelentősége, az lehet vétel, öröklés, ajándékozás, elbirtoklás stb.)
Adómentes
A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem adómentes. Ha más magánszeméllyel kötött olyan tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződést, melyben ingatlant, vagyoni értékű jogot ruházott át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, úgy az ebből származó jövedelem szintén adómentes.
A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés is adómentes.
Az adókötelezettség
Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.
A jövedelemszerzés és az ingatlanszerzés időpontja
Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jogból származó jövedelem megszerzési időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a magánszemély a földhivatalhoz benyújtotta. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelemszerzés időpontjának a szerződéskötés napja tekintendő.
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog szerzési időpontja befolyásolja az adókötelezettséget. A törvény szerint ez az időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló szerződést a földhivatalhoz – 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz – benyújtotta. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni, amely az örökhagyó halálának napjával egyezik meg.
Bevétel
Az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmet a bevételből kiindulva a költségek levonásával kell meghatározni. Bevételnek kell tekinteni minden olyan bevételt, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.
Költség
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem meghatározásához levonható költség az ingatlan, a vagyoni értékű jog szerzéskori értéke, a szerzéssel és átruházással kapcsolatosan felmerült kiadások (ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték, valamint az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg), továbbá az értéknövelő beruházásra fordított összeg, amennyiben azt valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolta el. Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető. Fontos, hogy a költségeket csak akkor számolhatja el, ha azokat számlával vagy más okirattal tudja igazolni.
Értéknövelő beruházás alatt azt az ingatlan szokásos piaci értéket növelő ráfordítást kell érteni, amely a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerint meghatározott korszerűsítés céljából történt (például: a lakás komfortfokozatának növelése, fűtés, szigetelés korszerűsítése stb.), és/vagy az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.
Önkormányzati bérlakásnak a magánszemély által történő megvásárlása esetén a megszerzésre fordított értéknek a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell tekinteni. Öröklés és ajándékozás útján történt szerzés esetében megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításakor figyelembe vettek.
Ha az ingatlan, vagyoni értékű jog megszerzésére fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni, vagyis a bevétel 25 százalékát kell jövedelemnek tekinteni (például: részarány tulajdon, haszonbérlet stb.). E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.
Jövedelem
Jövedelemnek a bevétel és a levonható költségek különbözete minősül. Azon ingatlanok esetében, amelyeknek a szerzése az elidegenítéstől számított 1 év előtt vagy ennél régebben történt, a kiszámított jövedelem évenként növekvő mértékben csökkenthető, oly módon, hogy az elidegenítéstől számított 5 évnél régebben történt szerzések esetében a számított összegnek már a 100%-a levonható, vagyis ekkor a jövedelem nulla.
A számítás a következő táblázat szerint történik:
A szerzés éve |
Adóalap csökkentése (levonható %) |
|
2013. 0. év |
0 |
A jövedelem 100%-a után kell adózni |
2012. 1. év |
0 |
A jövedelem 100%-a után kell adózni |
2011. 2. év |
10 |
A jövedelem 90%-a után kell adózni |
2010. 3. év |
40 |
A jövedelem 60%-a után kell adózni |
2009. 4. év |
70 |
A jövedelem 30%-a után kell adózni |
2008. 5. év |
100 |
A jövedelem 0%-a után kell adózni |
A 2008. előtt szerzett ingatlanok esetén 100% a levonható összeg.
Tehát aki 2013-ban a 2008-ban, vagy ennél régebben vásárolt, lakás céljára szolgáló ingatlanát adja el, annak az eladásból nem keletkezik adóköteles jövedelme, míg, ha azt pl. 2009-ben vásárolta, a jövedelem (a számított összeg) annak 70%-ával csökkenthető, vagyis csak a jövedelem 30 százaléka után kell adót fizetnie. A vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem a megszerzéstől eltelt idő hosszára tekintettel nem csökkenthető.
Az adófizetési kötelezettség teljesítése
Az adót az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetni.
A 2013. évben történt értékesítés esetén a 1353. számú nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani, az adót megfizetni 2014. május 20-áig, egyéni vállalkozók és az áfa fizetésre kötelezettek esetében 2014. február 25-éig.
Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.
Gondozási kedvezmény (a lakásszerzési kedvezmény helyett)
Nem kell az adót megfizetni, vagy a befizetett adó visszajár a jövedelem azon része után, amelyet saját maga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely-visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli - megszerzésére használja fel (ideértve azt az esetet is, ha a férőhely biztosítása egyösszegű térítési díj előre történő megfizetésével történik), és ezt a tényt adóbevallásában feltünteti,
Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), az adót mérsékelheti, vagy elengedheti.